Полное руководство по разработке
и согласованию АГР в Москве

Процедура утверждения архитектурно-градостроительного решения (АГР) в Москве перешла в полностью цифровой формат. В современных условиях качество подготовки материалов и точность проектных данных напрямую определяют сроки реализации инвестиционного проекта. Данное руководство структурирует актуальные требования ведомств и технические этапы согласования документации.

Что такое АГР и зачем он нужен 

Архитектурно-градостроительное решение (АГР) — это комплексный пакет документов и цифровых моделей, который детально фиксирует внешний облик, пространственные параметры и функциональное назначение объекта капитального строительства.

Ключевая цель разработки АГР — получение Свидетельства об утверждении АГР. Важно понимать, в Москве этот документ является необходимым условием перехода проекта в стадию реализации. Без него невозможно получить разрешение на строительство (РНС), а значит, любые инвестиции в площадку остаются замороженными.

Когда требуется и когда не требуется АГР

Случаи обязательной разработки АГР

Без согласованного решения нельзя начать работы в следующих ситуациях:

Когда АГР не требуется

Законодательство предусматривает исключения для ряда работ, не влияющих на градостроительный каркас:

Важные исключения и нюансы

Здесь кроются детали, которые часто вызывают ошибки при подготовке документации:

• Объекты федерального значения: В ряде случаев они проходят согласование через профильные министерства, однако при расположении в охранных зонах или знаковых точках Москвы (например, вдоль вылетных магистралей) город все равно требует соблюдения регламентов АГР.
• Линейные объекты: Для большинства сетей АГР не нужен, но если в составе линейного объекта появляется надземное сооружение (например, ТПУ или крупный распределительный узел с архитектурным оформлением), процедура становится обязательной.

Совет эксперта: Если вы планируете «косметическую» замену остекления на фасаде бизнес-центра, обязательно сверьтесь с актуальным паспортом колористического решения. Если изменения выходят за рамки 10% площади — готовьте полноценный буклет АГР.

Не путайте АГР и АГО

Главное отличие заключается в том, что АГР (Архитектурно-градостроительное решение) действует только в Москве и требует обязательной загрузки детализированной цифровой информационной модели (ЦИМ) и 3D-модели. Регламент АГО (Архитектурно-градостроительный облик) применяется в Московской области и других регионах, где требования к 3D-визуализации и составу документов могут отличаться.

Подробнее читайте в статье «АГР и АГО в строительстве: ключевые отличия и когда что требуется».

Документы для разработки АГР

1. ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)

Важно: Срок действия ГПЗУ ограничен. Перед началом разработки АГР убедитесь, что документ актуален на дату подачи (обычно не старше 3 лет).

2. Правоустанавливающие документы

Вам потребуется подтверждение прав на участок (выписка из ЕГРН, договор аренды или свидетельство о собственности). Если участок находится в собственности города, договор аренды должен предусматривать возможность капитального строительства/реконструкции.

3. Фотофиксация территории

Актуальные снимки участка и окружающей застройки с разных ракурсов. Фотографии должны показывать текущее состояние площадки и соседних зданий. Это необходимо экспертам для оценки того, как новый объект впишется в существующую среду.

4. Результаты инженерных изысканий

Хотя АГР — это визуальная часть, в 2026 году для технического обоснования (особенно при глубоком подземном паркинге или сложных грунтах) могут потребоваться данные геологии и геодезии. Система должна видеть, что проект реализуем в данных условиях.

5. Техническое задание (ТЗ) на проектирование

Документ, подписанный заказчиком, где зафиксированы основные параметры объекта: назначение помещений, предполагаемые материалы и бюджетные рамки. 

6. Согласованная архитектурная концепция

Для объектов, расположенных в зонах исторического наследия, Департамент градостроительной политики (ДГП) часто требует прохождения предварительного Архитектурного совета или Рабочей группы.

Требования ДГП

После перехода полномочий по контролю за АГР от Москомархитектуры к ДГП (согласно Постановлению № 2993-ПП от 03.12.2025) подходы к экспертизе стали более прагматичными. Теперь проект оценивается как часть единой цифровой экосистемы города.

1. Регламенты ДГП: стандарты 2026 года

Сегодня ДГП требует не просто эстетичный фасад. Проект должен соответствовать стандарту качества жилой и общественной застройки. Это означает:

• Вариативность планировочных решений: исключение монотонности в архитектуре.
• Экологическая эффективность: использование долговечных материалов и энергосберегающих решений.
• Функциональность: четкое зонирование первых этажей под коммерческую и социальную активность.

2. Синхронизация с ГПЗУ: автоматическая проверка

На сегодня ручная проверка базовых параметров ушла в прошлое. При загрузке проекта в ИС ОГД программные алгоритмы проводят автоматическую сверку данных вашего АГР с показателями ГПЗУ.

• Высотность: система блокирует заявку, если коньки или парапеты превышают разрешенную отметку хотя бы на 10 см.
• Плотность и площадь: расчет ТЭП (технико-экономических показателей) происходит на основе загруженной Цифровой информационной модели (ЦИМ). Любая попытка спрятать лишние квадратные метры в антресолях или подвалах выявляется автоматически.

3. Юридическая точность против визуальных эффектов

Визуализация не имеет приоритета над корректностью расчетных и текстовых данных.

• Приоритет цифр: если в пояснительной записке указана одна площадь, а на чертежах или в модели другая, проект отклонят без оценки архитектурной части.
• Материаловедение: описание фасадных решений должно быть предельно конкретным. Вместо «светлый камень» нужно указывать конкретные характеристики отделочных слоев.
• Достоверность визуализации: рендеры обязаны соответствовать чертежам. Несоответствие количества окон на визуализации и в планах — классическая причина отказа.

Состав и оформление буклета АГР

Грамотно сверстанный буклет АГР минимизирует количество дополнительных вопросов со стороны ДГП. Дизайн должен быть сдержанным, профессиональным и технически выверенным.

1. Текстовая часть

Основу составляет пояснительная записка. В ней фиксируются:

• Показатели ТЭП: таблица с четким указанием площади участка, суммарной поэтажной площади в габаритах наружных стен, строительного объема и высотных отметок.
• Описание материалов: детальный перечень отделочных решений для фасадов, цоколей и кровли с обоснованием их выбора.

2. Графический блок (2D)

Чертежи должны быть выполнены в единой стилистике, легко читаться и не содержать лишней визуальной информационной нагрузки.

• Схема ситуационного плана: отображение объекта на карте города с указанием ближайшего окружения и транспортных узлов.
• СПОЗУ (Схема планировочной организации земельного участка): детальная проработка логистики — от путей движения пожарной техники до пешеходных маршрутов.
• Планы и разрезы: обязательны чертежи первого, типового и неповторяющихся этажей, а также продольные и поперечные разрезы с указанием всех высотных отметок.
• Фасады: фронтальные развертки всех сторон здания. Обязательно указываются цвета по палитрам RAL или NCS и текстуры материалов.
• Световой мастер-план: визуализация архитектурно-художественного освещения в ночное время. Важно показать, как объект работает в городской среде после захода солнца.

3. Технические требования к буклету АГР

• Формат: строго PDF/A (версия для долгосрочного хранения).
• Навигация: наличие интерактивного оглавления обязательно для оперативного перехода между разделами.
• Вес файла: проект должен быть оптимизирован. Слишком тяжелые файлы (более 50-100 Мб) могут не пройти через шлюз системы ИС ОГД.
• Шрифты: рекомендуется использовать чистые, современные гарнитуры (например, Inter), обеспечивающие высокую читаемость текста в цифровом виде.

ЦИМ и 3D в АГР как новый стандарт подачи

На сегодняшний день формат подачи АГР стал полностью цифровым. Теперь это не просто картинка, а структурированная информация, которую проверяют алгоритмы ДГП.

Цифровая информационная модель (ЦИМ)

С 2 апреля 2026 года наличие ЦИМ стало обязательным условием для большинства московских проектов. Важно понимать: ЦИМ — это не визуализация, а машиночитаемая база данных с параметрами объекта.

3D-модель: визуальная геометрия

Помимо базы данных, проект включает в себя геометрию здания в двух форматах:

Соответствие ЦИМ, 3D и чертежей

Важное уточнение: помните, что ЦИМ и 3D-модель — это разные сущности с разными задачами. ЦИМ несет в себе информацию, а 3D-модель — геометрию и визуальный образ.

Новые требования 2026 года: Автоматическая валидация

Главное новшество текущего года — внедрение предварительного фильтра перед официальной подачей заявки на mos.ru.

Важный вывод: В 2026 году успешное согласование АГР — это на 50% работа архитектора и на 50% работа BIM-специалиста по подготовке качественных данных для автоматических систем города.

Практические рекомендации по прохождению экспертизы

Прохождение экспертизы в ДГП требует предельной концентрации на деталях. Опыт показывает: большинство отказов связано не с архитектурными решениями, а с техническими несоответствиями и нарушениями регламента.

Пример из практики: Реконструкция советского здания под апарт-отель

Рассмотрим кейс подготовки АГР для реконструкции административного здания с надстройкой технического этажа и изменением формы кровли.

Задача: увеличить высоту и полезную площадь здания 

Заказчик планировал перестроить советское здание под современный апарт-отель.

Решение: расчеты на основе точной 3D-модели

 Для защиты проекта мы подготовили доказательную базу:

Результат: утверждение АГР и выход на стройку 

Проект прошел автоматическую проверку в системе ИС ОГД. Благодаря точным расчетам эксперты ДГП не выставили замечаний по инсоляции или внешнему виду. Свидетельство об утверждении АГР было получено в установленный срок. Это позволило заказчику вовремя начать работы по реконструкции.

Заключение

В 2026 году согласование АГР — это не столько вопрос архитектурной идеи, сколько точности данных и корректности цифровой модели. Успешное прохождение процедуры зависит от синхронизации ЦИМ, 3D-моделей и документации, а также строгого соблюдения регламентов ДГП.

Практика показывает, что проекты отклоняются не из-за концепции, а из-за технических несоответствий. Поэтому ключевая задача команды — обеспечить полную согласованность всех разделов и заранее пройти внутреннюю проверку перед подачей.

Профессиональное сопровождение АГР

Мы предоставляем услуги по разработке и согласованию АГР под ключ — от анализа ГПЗУ и подготовки концепции до создания ЦИМ, 3D-моделей и полного сопровождения в ДГП. Берем на себя не только архитектурную часть, но и техническую подготовку данных под автоматическую валидацию, что позволяет минимизировать риски отказа и сократить сроки согласования.

Если вы планируете проект в Москве и хотите пройти процедуру с первого раза — свяжитесь с нами для консультации и оценки задачи.