С 2 апреля 2026 года согласование АГР в Москве перешло в обязательный цифровой формат. Архитектурная концепция теперь существует не как визуальное представление, а как юридически значимая цифровая информационная модель (ЦИМ). В статье — актуальные правила, состав работ и риски, которые приводят к отказу в согласовании.
Регуляторная трансформация: новые правила
В 2026 году градостроительная политика Москвы окончательно утвердила цифровой формат как стандарт взаимодействия. Это не просто смена инструментария, а существенное изменение системы согласования.
Нормативная база: совместное распоряжение ДГП и ДИТ
Основополагающим документом, закрепившим обязательность ЦИМ в формате IFC, является совместное Распоряжение Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий города Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 «Об утверждении Требований к материалам в формате IFC, предоставляемым в целях согласования архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства».
Документ устанавливает порядок разработки ЦИМ АГР, определяет форматы файлов, требования к информационному наполнению и особенности моделирования элементов. Требования распространяются на все объекты капитального строительства, в отношении которых правовыми актами города Москвы предусмотрено утверждение АГР Департаментом.
Полный текст распоряжения опубликован на официальном сайте Правительства Москвы: Распоряжение ДГП и ДИТ № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 (PDF).
Переход полномочий к Департаменту градостроительной политики
Согласно Постановлению № 2993-ПП, ключевые рычаги контроля над процессом формирования и ведения ЦИМ перешли к Департаменту градостроительной политики города Москвы. Если раньше архитектурный облик был вопросом преимущественно эстетического консенсуса с Москомархитектурой, то теперь модель проходит через жёсткие цифровые фильтры. Департамент внедряет единые стандарты данных, которые позволяют городу автоматически оценивать нагрузку на инфраструктуру и соответствие проекта генеральному плану ещё до того, как на площадку выйдет первый экскаватор.
Переход от красивой картинки к точным данным
Раньше для подачи на АГР было достаточно качественного рендера и детализированной 3D-модели, но теперь к ним добавилась обязательная цифровая информационная модель (ЦИМ). Это отражает общий переход от красивой картинки к точным, структурированным данным. Распространённая ошибка — приравнивать проработанный рендер к информационной модели. С апреля 2026 года файлы в форматах .max, .obj и простые визуализации теряют юридическую силу: для согласования потребуется именно ЦИМ.
- Визуализация — это лишь внешняя оболочка.
- ЦИМ — это база данных. Модель должна содержать геометрию, жёстко связанную с атрибутами. Каждый элемент (стена, окно, перекрытие) обязан нести в себе информацию о материале, площади и объеме. Если система не может «прочитать» из файла и сопутствующей XML-ведомости ТЭПы (технико-экономические показатели), модель признаётся непредставленной.
Сроки и правовое поле: Статья 40.1 ГрК РФ
Фундаментом для московских регламентов стала статья 40.1 Градостроительного кодекса РФ, которая легализовала статус информационной модели на федеральном уровне. В московской практике это трансформировалось в обязательное требование: наличие ЦИМ является критическим условием для получения свидетельства об утверждении АГР.
Основные разделы ЦИМ: что теперь нужно моделировать
В 2026 году требования к составу ЦИМ стали предельно конкретными. Теперь недостаточно просто выполнить геометрическое моделирование контура здания — департамент требует комплексного цифрового описания всего участка. Весь объем работ делится на три ключевых блока.
ЦИМ ПС (Проектная ситуация)
Этот раздел является цифровым базисом проекта, устанавливающим точную пространственную связь между проектируемым объектом и существующей городской территорией. Он необходим для верификации градостроительных ограничений и анализа влияния рельефа на архитектурные решения. Также он обеспечивает корректную посадку здания в единую государственную систему координат.
Без этого раздела невозможно подтвердить в автоматизированном режиме соблюдение юридических границ участка и зон с особыми условиями использования.
Моделирование проектной ситуации теперь включает:
Единая система координат
- Здание должно быть привязано к Московской системе координат с обязательным использованием Балтийской системы высот 1977 года.
Моделирование рельефа
- Вместо плоского чертежа создаётся полноценная триангуляционная модель поверхности (цифровая модель местности).
Границы и отступы
- Виртуальное обозначение зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и соблюдение красных линий в 3D-пространстве.
ЦИМ БиО (Благоустройство и озеленение)
Этот раздел представляет собой цифровую модель прилегающей территории. Он необходим для контроля качества городской среды, оценки доступности территории и проверки соответствия проекта нормативам по озеленению и благоустройству. Раздел позволяет городу еще на этапе согласования облика увидеть, как будет выглядеть общественное пространство, и убедиться в реальности реализации заявленных решений.
Раздел, который раньше часто оставался в виде условных обозначений на генплане, теперь требует полноценной трёхмерной проработки:
Покрытия
- Дорожки, проезды и площадки моделируются как отдельные элементы с указанием типа мощения.
Зоны озеленения
- Газоны, кустарники и деревья отображаются в модели с корректными габаритами и атрибутами.
МАФы
- Элементы благоустройства (скамьи, освещение, малые архитектурные формы) должны иметь чёткое пространственное положение.
ЦИМ АР (Архитектурные решения)
Это ядро информационной модели, которое содержит детальное описание объёмно-пространственных характеристик и фасадных решений объекта. Раздел необходим для автоматизированного подтверждения проектных параметров и контроля соответствия архитектурного облика градостроительным регламентам. Именно ЦИМ АР служит основным источником данных для проверки технико-экономических показателей (ТЭП) и визуального анализа объекта в городской среде.
Модель должна полностью соответствовать проектным решениям — любые упрощения и расхождения недопустимы:
Полигональная точность
- Облик здания должен точно отражать проектные решения. Регламент требует конкретных компонентов — стен, перекрытий, фасадной оболочки, кровли, лестниц, оконных и витражных конструкций, а также сетки осей.
Планировочная структура
- Внутреннее зонирование моделируется с учётом этажности и назначения помещений.
Связь с ТЭП
- Геометрические данные модели должны быть полностью синхронизированы с цифровой XML-ведомостью. Если в альбоме заявлено 10 000 м², а модель выдаёт 9 800 — это гарантированный повод для возврата документов.
Технические требования 2026 года: от геометрии к данным
Разобравшись с составом модели, перейдём к техническим требованиям — что именно и с какой точностью нужно моделировать. Требования 2026 года сфокусированы не на внешней визуализации, а на точности и полноте данных — поэтому техническая подготовка файла выходит на первый план.
Уровни детализации (LOD)
Для согласования АГР не требуется создавать избыточную модель, сопоставимую со стадией «Рабочая документация» (LOD 400). Требования к детализации строго зонированы:
Детальная проработка
- Внешний контур здания, фасады, входные группы, оконные и витражные конструкции, элементы кровель и архитектурная подсветка. Эти элементы должны быть смоделированы максимально точно (обычно на уровне LOD 300), так как именно они формируют архитектурно-градостроительный облик.
Упрощенная геометрия
- Внутренняя планировка (перегородки, не влияющие на расчет площадей), инженерные сети и скрытые конструктивные узлы отображаются условно, в виде обобщенных объемов (LOD 200). Главное — обеспечить корректный подсчет площадей этажей.
Атрибутивное наполнение
Атрибуты — обязательная часть модели, без которой она теряет смысл как информационная система. Каждому элементу должен быть присвоен корректный класс и набор параметров:
ТЭПы (Технико-экономические показатели)
- Площадь застройки, общая площадь, строительный объем. Значения, которые алгоритмы Департамента извлекают из ЦИМ, должны автоматически и безошибочно совпадать с табличными данными в текстовой части проекта.
Префиксы атрибутов
- Все основные параметры элементов (наименование, площади, объемы) должны содержать префикс RUS_ (например, RUS_Name, RUS_Area) для корректного считывания алгоритмами системы.
Материалы фасадов
- Цветовые решения (по палитре RAL или NCS) и типы отделочных материалов зашиваются в физические свойства элементов, а не просто накладываются в виде графических текстур.
Форматы и экспорт
Ключевым технологическим сдвигом является отказ от проприетарных форматов, поскольку государственные информационные системы не читают «сырые» исходники вроде .rvt (Revit) или .pln (ArchiCAD). Это приводит к формированию жестких правил обмена данными:
Единый стандарт
- Так как нативные файлы непригодны, основным форматом передачи становится открытый IFC4 (схема IFC4 Reference View).
Правила выгрузки
- Просто «сохранить в IFC» недостаточно. BIM-координатор обязан использовать специально настроенные трансляторы, главная задача которых — корректный маппинг параметров. Это критически важно, ведь именно маппинг позволяет городской системе безошибочно распознать структуру объекта: отличить несущую стену от перекрытия и элементов благоустройства.
Ведомость ТЭП
- Наконец, так как IFC передаёт лишь геометрию и базовую структуру, эталоном для цифр служит ведомость технико-экономических показателей (XML). Этот файл является машиночитаемым источником для автоматической выгрузки параметров в свидетельство АГР.
Чек-лист перед подачей: почему модель могут вернуть?
Даже визуально безупречная и детально проработанная информационная модель может не пройти автоматизированную проверку, поскольку валидация начинается не с визуального осмотра, а с машинного чтения файла. Перед подачей убедитесь, что устранены следующие типовые проблемы:
Ошибки геометрии и атрибутов, препятствующие расчёту ТЭП
- Алгоритм не сможет автоматически извлечь площади и объёмы, если:
– элементы (например, стены или перекрытия) смоделированы с разрывами, из-за чего система не определяет замкнутый контур;
– элементам не присвоены обязательные свойства с префиксом RUS_ или отсутствует корректная XML-ведомость — программе неоткуда взять цифры.
Расхождение XML-ведомости и IFC-модели
- Если данные в XML-ведомости ТЭП отличаются от геометрических показателей в IFC даже на доли метра, автоматизированная проверка фиксирует несоответствие и модель не принимается.
Некорректная классификация элементов
- Когда тип объекта в IFC указан неверно (например, стена экспортирована как обобщённый элемент, а не как несущая конструкция), система не может корректно распознать объект и рассчитать его параметры, что ведёт к техническому отказу.
Электронная цифровая подпись (ЭЦП)
- Распространенной ошибкой становится отсутствие обязательной усиленной квалифицированной электронной подписи(УКЭП) на самих файлах информационной модели. Без криптографической защиты модель остается просто графическим файлом, лишенным статуса юридически значимого документа.
Превышение допустимого размера файла.
- Размер файла не должен превышать 500 МБ
При правильной подготовке модели картина меняется — ЦИМ из регуляторной нагрузки превращается в инструмент, который ускоряет работу на всех последующих стадиях.
Как ЦИМ ускоряет бизнес-процессы девелопера
Несмотря на кажущуюся сложность новых требований, внедрение ЦИМ на этапе АГР несёт в себе не только регуляторную нагрузку, но и ощутимые выгоды для бизнеса. Раньше показатели проекта жили в разрозненных файлах — рендерах, чертежах, таблицах — без жёсткой связи между собой. ЦИМ делает проект единым верифицируемым активом: все цифры вытекают из одной модели. Это даёт три практических преимущества:
Автоматизация расчётов обеспечивает защиту от ошибок и точность показателей
- Автоматизированный расчёт площадей и строительных объёмов непосредственно из модели сводит к минимуму риск арифметических ошибок. В условиях плотной застройки Москвы, где каждый квадратный метр влияет на окупаемость, девелопер получает гарантию того, что заявленные показатели проекта полностью соответствуют его геометрии. Это исключает неприятные сюрпризы при переходе к последующим стадиям проектирования.
Визуальный контроль модели в контексте выявляет градостроительные ошибки на ранней стадии
- ЦИМ позволяет максимально точно оценить посадку будущего здания в существующую городскую среду. Визуальный анализ модели в контексте окружения помогает выявить градостроительные ошибки — например, нарушение инсоляции соседних объектов или неудачные визуальные связи — на самом раннем этапе. Исправить такие недочёты на стадии моделирования значительно дешевле, чем корректировать проект, уже зашедший в экспертизу: переделки до подачи на АГР не требуют повторного согласования.
Модель АГР служит фундаментом для стадии «П», ускоряя проектирование
- Качественно проработанная модель АГР перестаёт быть разовым «продуктом для согласования». Она становится надёжным каркасом для разработки проектной документации (стадия «П»). Такой преемственный подход позволяет проектным бюро не начинать работу с нуля после получения свидетельства, а развивать уже готовую информационную базу, что значительно сокращает общие сроки проектирования.
Адаптация процессов: новые роли и риски
Выгоды от ЦИМ реализуются только при правильно выстроенных процессах. Цифровой стандарт АГР требует пересмотра структуры команды, распределения ответственности и подходов к оценке рисков — не только обновления софта.
Новые компетенции: кто в ответе за IFC?
Раньше за АГР отвечал главный архитектор проекта (ГАП) и визуализаторы. Теперь в цепочке появляется критически важное звено — BIM-координатор. Он отвечает за техническую корректность выгрузки IFC, настройку маппинга параметров и формирование корректной XML-ведомости.
Финансовая выгода: сокращение затрат на долгосрочном горизонте
Затраты на качественную ЦИМ на этапе АГР окупаются на следующих стадиях: ошибки, выявленные в модели до подачи, не требуют повторного согласования и не останавливают стройку.
Упрощение экспертизы (МГЭ)
- Когда объект изначально собран по правилам цифрового стандарта, прохождение Мосгосэкспертизы становится более предсказуемым. Базовые коллизии и ошибки в ТЭПах вычищаются ещё на «подступах».
Экономия бюджета «П» и «Р»
- Наличие выверенной модели АГР позволяет сократить трудозатраты на стадиях проектной и рабочей документации до 15–20%, так как инженерам и конструкторам не приходится пересобирать геометрию заново.
Риски и штрафы: ответственность за расхождения
В 2026 году цифровая модель становится эталоном для последующего надзора. Мосгосстройнадзор получил инструменты для автоматического сличения фактически строящегося объекта с согласованной ЦИМ.
Любое значительное расхождение между реальностью и утверждённой моделью теперь чревато не только предписаниями о демонтаже, но и существенными административными штрафами. Соблюдение регламентов моделирования становится обязательным условием для сохранения бюджета проекта.
Заключение
2026 год стал точкой невозврата для московского девелопмента: архитектурный облик теперь проверяется не взглядом, а алгоритмом. Цифровой стандарт АГР — это переход от субъективных визуальных презентаций к строгой машинной проверке проектных данных.
Для тех, кто привык работать «по старинке», новые правила могут показаться избыточными. Но рынок получает то, чего давно не хватало: единые измеримые критерии вместо вкусовых согласований. Диалог с городом на языке данных защищает застройщика от градостроительных ошибок и затяжных согласований.
Ключевой фактор успеха — минимизация рисков на старте. Проведите аудит компетенций команды или привлеките внешних экспертов для проверки модели перед подачей. Цена ошибки — отказ, штраф и потеря самого дорогого ресурса в строительстве: времени.
Если ваш проект готовится к подаче на АГР, мы готовы помочь: разработаем ЦИМ (ПС, БиО, АР) под требования 2026 года или проведём технический аудит уже готовой модели — от проверки геометрии до валидации XML-ведомости.
Разработаем ЦИМ для вашего проекта
Расскажите о своем проекте и мы рассчитаем стоимость и сроки уже сегодня!
- Оставьте заявку
- Получите бесплатную консультацию
- Узнайте точную цену и сроки реализации
Ответим в течение 1 часа в рабочее время.
